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第一章 總論

1.1 項目概況

項目名稱：××市××房產開發項目

本項目為集商業、服務、住宅為一體的房地產開發和配套設施建設。主要技術經濟指標見表××。

1.2 可行性研究報告編制的依據

(1)關于編制××市××房產開發項目可行性研究報告的委托書。

(2)國家發展計劃委員會××印發的《投資項目可行性研究指南》。

(3)國家計委××關于“印發建設項目經濟評價方法與參數的通知”。

(4)××市城市建設總體規劃。

(5)國家有關建筑工程設計規范和標準。

(6)項目承辦單位提供的相關基礎資料。

1.3 主要技術經濟指標（見表××）

表××主要技術經濟指標（略）

1.4 結論

通過對建設場地的區位、項目建設必要性市場預測、項目建設規模、資金籌措方式、不確定性分析等的深入調查研究，結果顯示：項目建設區位條件優越，具有商貿發展的競爭力，具有抗御市場風險的能力，資金籌措基本到位，市政府有關部門高度重視并且鼎力支持。因此，項目的建設是可行的。

第二章 項目開發背景與市場分析

2.1 項目區位概況

××市位于湖南省東北部，是全國對外開放甲旅游城市，人文景觀十分豐富，有名勝古跡193處，是湖南先進臨江口岸，長江沿岸對外開放城市，交通運輸方便。該市作為新興的工業城市，是中南地區大的石化基地；氣候溫和，雨量充沛，土地肥沃，農副產品資源豐富；××市城市綜合服務功能比較齊全，連續多次評為國家及省衛生城市。

2.2 房地產開發市場狀況

(1)全國房地產開發市場狀況（略）

(2)湖南省房地產開發市場狀況（略）

(3)××市房地產開發市場狀況

××市房地產開發投資近幾年呈現良好的發展勢頭。目前，該市房地產開發企業隊伍不斷壯大，房地產企業實力越來越雄厚，房地產企業滲透各縣市。當前，房地產已成為新一輪經濟增長點，在縣（市）、區經濟發展中的支柱產業地位初露端倪。

房地產開發投資也出現了新特點：房地產開發的投資額越來越大，市場越做越活。有效啟動房地產市場，保持房地產業健康發展，是××市經濟結構調整的一大舉措；商品房銷售越來越旺。自1993年商品房銷售出現第一次高峰后，連續幾年在低谷徘徊，1998年出現第二次高峰，2005年又再次超歷史，全年商品房銷售面積達××；房地產開發結構向著市場要求不斷調整。隨著市場經濟的進一步搞活，房地產開發自身進入漸進調整與發展階段，從施工面積看，住宅施工面積逐年增加，但所占比重卻逐年遞減，商業營業用房施工面積所占比重卻逐年攀升；其次，從房屋銷售情況看，同樣是商業用房銷售比重逐年上升，住宅銷售比重逐年下降。

2.3 項目SWTO分析

(1)優勢（Strength）。項目所在地的商業與現代城市物流、人流結點挺好結合，具備打造××商業次中心的先天條件和發展基礎；區位交通便利、配套設施完善、人氣旺盛，發展前景優良；項目所臨的兩條街頭商業氛圍濃厚，但小而全、多而雜，業態結構較低，為整合資源、建設高品位市場提供了巨大的空間；項目整體規劃合理，設計理念先進；項目周邊地區集中了大量市民群體，且毗鄰××汽車站，是人流、物流、信息流的集散地，有利于項目開發；地塊所處位置認同度好，對地塊價值有共識，有利于推廣。

(2)劣勢（Weakness）。項目建設地并不是××商業核心，商業氛圍還未形成，而項目建設缺少相應的規模優勢；項目地塊舊城區域范圍大，形象不佳；項目規劃為××新型商業區，要完成與之相匹配的配套難度較大。

(3)威脅（Threat）。周邊仍是舊城區域，開發建設空間大，隨著物業供給量增大，競爭相對激烈；項目區域中大型超市集中，且均具有較強的商業競爭力；大中戶型、商業鋪面同質性較強，市場吸納量有限，消化速度慢，項目加入市場競爭時間較晚，必須創新設計、創新經營才能贏得市場。

(4)機會（Opportunity）。××住宅市場處于結構性短缺階段，新產品、新理念對市場沖擊大；××市城市化進程正進一步加快，商業零售業發展勢頭強勁，給項目發展創造機會；項目區相對老城區、城北具有更好的環境規劃，競爭力強，能夠吸引客戶前來購房。此外，××房地產市場即將進入快速增長期，項目發展存在良好的機會。

第三章 項目實施進度及招投標方案

3.1 建設工期

本項目從前期工作開始至項目竣工運營，其項目實施期自2006年5月至2008年一季度。項目一期工程從2006年5月開展前期工作，到四季度破土動工，2007年二季度完工并實現部分銷售。項目二期工程從2007年二季度動工并開始預售，到2008年一季度完工并實現完全銷售。

3.2 工程招投標

(1)招標范圍。本項目建設的勘察、設計、施工、監理及主要設備、構件等原材料采購均為招標范圍。

(2)招標組織形式。對勘察、設計、施工、監理及主要設備材料采購等各項招標活動均按國家有關規定采用委托具有相應資質等的招標代理公司負責招標。

(3)招標方式。按以上招標范圍的項目，一律采用公開招標。

(4)招標公告發布。根據國家招標法，擬在省、市媒體或其他公開刊物上公開招標信息。

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